« Сценарий ипотечного кризиса а-ля Починок. | Экзотическая ипотека в виде опросника. » |
Рынок ипотеки и ипотечного брокериджа в 2007 году. Прогнозы на 2008 год.
Пора подвести ипотечные итоги года. Кстати, как говорится, хорош не тот аналитик, который предсказывает правильно, а тот, который может объяснить почему не сбылись его предсказания... Поэтому предсказанный мной в 2006 году на 2007 год шаровой кредит, т.е. кредит с отсрочкой выплаты основного долга мог бы появиться, если бы не кризис ипотеки в США и вызванный этим кризис ликвидности у нас.
Однако, продолжу про 2007 год.
Что было?
Цены на недвижимость.
По сравнению с предыдущим годом, когда цены на недвижимость росли очень стремительно, в этом году рост продолжился только с приходом осени.
Вообще, рост цен оказывает двойственное влияние на рынок ипотеки. С одной стороны, при значительном росте цен, у банков снижаются риски связанные со стоимостью недвижимости, что приводит к увеличению программ "ипотечный кредит в 100% от квартиры", с другой стороны, сокращается количество людей способных купить желаемую квартиру, что сокращает поток заявок в банки.
И вот под эгидой борьбы с сокращением потока заявок и улучшения качества этого потока и прошёл 2007 год, кроме конца года, о котором скажу отдельно позже.
Игроки на рынке.
Увеличилась доля иностранных игроков на рынке. Для банковской системы в целом это скорее плохо, а на рынке ипотеки конкуренцию увеличило пока несущественно, в силу того, что большинство банков с участием иностранного капитала предложило рынку условия либо аналогичные отечественным игрокам, либо более консервативные.
Каналы продаж.
В связи с увеличивающейся конкуренцией среди банков, многие ищут новые каналы продаж. И одним из перспективных каналов продаж для ряда банков становятся ипотечные брокеры. Стоит заметить, что пока через брокеров идёт в среднем только около 10% заявок, но эта цифра неизбежно увеличится. Кстати, на примере ипотечного брокера Легкокредит, могу отметить, что за 2007 год количество банков предлагающих те или иные преференции клиентам компании выросло почти вдвое.
Ипотечные брокеры.
В отличие от 2004 года, когда фактически единственным специализированным ипотечным брокером в России был проект чуть позже переименованный в Легкокредит, в 2007 году практически каждую неделю я отмечал появление нового ипотечного или кредитного брокера. Что на фоне значительного увеличения инвестиций в этот сегмент говорит о его бурном росте. Однако, замечу, что ожидания прибыльности компании ипотечного брокера на сегодня не соответствуют более скромным реалиям и наблюдается некая неадекватная оценка будущих прибылей, что начинающими предпринимателями, что крупными инвесторами. Одновременно с этим конкуренция между ипотечными брокерами сильна в нижнем ценовом сегменте, а между достаточно давно существующими на рынке компаниями она практически не ощущается. До сих пор основной и самый страшный конкурент ипотечного брокера - это рекламный отдел банка-партнёра...
Условия ипотеки.
Также в 2007 году в рамках расширения продуктовых линеек и, следуя за спросом, банки существенно улучшили условия кредитов под залог имеющейся недвижимости на свободные цели. По прочим продуктам, хочу отметить что не было заметного снижения требований к заёмщику, так как базовые условия итак были во многих банках снижены до экономически оправданного минимума. Скорее можно говорить о гибкости сезонных промо-предложений. Т.е. банк при стандартном требовании к 10% собственных средств заёмщиков с устным подтверждением, на некий период ипотечный банк снижает для них планку до 0%, получает нужный рост портфеля и заканчивает промо-акцию. И так по прочим условиям.
Ипотечные ставки.
По валютам. Увеличился спрос на рублёвые кредиты, причём, если в регионах кредиты и раньше выдавались в основном в рублях, то теперь можно говорить о существенном увеличении доли рублёвых кредитов и по Москве, мне кажется, во многом благодаря росту белых рублёвых зарплат. Спрос на экзотические валюты (японские йены и швейцарские франки) был невысок, так как соблазнительные ставки компенсируются валютными рисками, спрос на евро был не очень высок всегда, а вот долларовые кредиты стали пользоваться меньшим спросом из-за непредсказуемости доллара на фоне укрепления рубля.
Кризис ликвидности.
Однако, пришедшийся на конец года кризис ликвидности, вызванный ипотечным кризисом в США и дурной привычкой отечественных банков занимать деньги не внутри России, несколько испортил ситуацию на рынке ипотеки в России. Т.е. нельзя говорить о кризисе ипотеки в России, но то, что ряд банков открыто, либо втихую ужесточил условия выдачи ипотечных кредитов - это факт. Полагаю, что кризис ликвидности не существенно замедлит развитие ипотеки в России и, в долгосрочной перспективе, ставки всё также будут снижаться, однако, в ближайшее время мы будем наблюдать некоторое сокращение и ухудшение параметров предложения на рынке для ряда категорий заёмщиков (например, с доходом, подтверждённом справкой в свободной форме) и, возможно, некоторое сокращение количества банков, декларирующих на сегодня о наличии ипотечных программ. Однако, повторюсь, кризис ликвидности коснулся тех заёмщиков, которые менее интересны банкам и тех банков, у которых недостаточно средств, либо интереса для продолжения выдачи ипотечных кредитов в ситуации проблемности привлечения новых дешёвых ресурсов.
Что будет?
Цены на недвижимость.
Рост цен в Москве продолжится на уровне инфляции, так как платежеспособный спрос не сокращается, в регионах рост будет заметнее.
Игроки на рынке.
Увеличится экспансия банков в регионы и одновременно увеличится доля игроков с иностранным капиталом. Также на рынке появится больше специализированных ипотечных банков, при том, что пока я бы не сказал о высокой эффективности этой модели. Т.е. мне кажется, что эффективней должны быть специализированные банки, но пока рынок показывает, что эффективней те у кого больше денег...
Ипотечные ставки.
Улучшатся ставки на рублёвые кредиты при медленном повышении средней по рынку ставки долларовой. В целом по рынку ставки вряд ли существенно изменятся относительно средних ставок на начало осени 2007 года, разве что доллар и рубль поменяются местами.
Каналы продаж.
Некоторые банки всерьёз будут пробовать переложить основную продажу своих продуктов на риелторов и ипотечных брокеров. Что, при отсутствии уникального предложения, пока не очень оправдано, но перспективно с точки зрения долгосрочной модели развития. Также произойдёт заметное увеличение доли банков, предлагающих привлекательные условия сотрудничества для ипотечных брокеров.
Ипотечные брокеры.
Увеличение числа банков предлагающих брокеру преференции, увеличит спрос на услуги ипотечного брокера, а также приведёт к уменьшению убытков у тех ипотечных брокеров, которые пытаются работать за комиссию от банка. Однако, мне кажется возможным появление в ряде банков разграничения для ипотечного брокера - либо скидка для его клиента, либо комиссия ему самому. Подобное разграничение мне кажется более справедливым для клиента ипотечного брокера, в этой ситуации ипотечный брокер перестанет выглядеть "слугой двух господ" и сможет сделать выбор в чьих интересах он реально будет работать.
Условия ипотеки.
Увеличится экспансия банков в регионы и одновременно увеличится доля игроков с иностранным капиталом, что может несколько сократить выбор банков для заёмщиков с неофициальным доходом, так как иностранцы более склонны к консервативному подходу и, следовательно, будут ориентироваться на "более надёжных", т.е. тех у кого доход полностью по ф2-НДФЛ.
Последние комментарии