На правах руководителя старейшего в России ипотечного брокера Легкокредит, добавлю немного назидательности

1. Какой варианты действия существуют у заемщика, столкнувшегося с временными финансовыми трудностями (например, при потере работы), из-за которых у него может возникнуть задолженность по кредиту?

В общем-то, тут есть единственный верный путь. Если заёмщик может спрогнозировать сроки восстановления своей финансовой стабильности и эти сроки не год-два, а месяц-три, то необходимо обратиться к курирующему его сотруднику банка с объяснением и просьбой об отсрочке платежа. Если
с точки зрения банка трудности кратковременные, например, увольнение с работы квалифицированного специалиста, то банк может пойти на предоставление отсрочки. Оформлена она может быть в качестве дополнения к кредитному договору, но важно заметить, что пени и штрафы скорее всего всё равно придётся уплатить после восстановления финансовой стабильности. Т.е. банк в данном случае не снимет с заёмщика обязательство уплачивать штрафы, пени и проценты, а просто не будет настаивать на погашении долга и даст отсрочку по платежам.

Стоит заметить, что владельцу бизнеса, в случае разорения, банк может отсрочку и не предоставить, потому что специалисту по найму проще восстановить свой уровень дохода в небольшие сроки, чем владельцу бизнеса заново создать новый бизнес.

2. Какие сценарии работы с дефолтными заемщиками существуют на ипотечном рынке?

На рынке чаще встречается так называемый технический дефолт, т.е. когда заёмщик допускает просрочку не по причине невозможности платить, а по забывчивости. Например, ежегодный взнос в страховую. В этом случае банку достаточно просто напомнить, например, через смс.

Тех же кто действительно не может платить - очень мало, хотя это вызвано не столько дисциплинированностью и надёжностью отечественных заёмщиков, сколько относительно небольшим сроком существования ипотечного рынка.

Банку процесс обращения взыскания на квартиру дорог и долог поэтому в случае адекватного поведения заёмщика, банк будет пытаться разойтись полюбовно до суда. Например, через продажу квартиры на рынке
недвижимости и погашения задолженности, процентов, штрафов и пени с этой продажи.

3. Какую схему действий вы порекомендуете заемщику, который больше не может платить по кредиту, чтобы он остался с наименьшими потерями?

Однозначно не стоит прятаться и скрываться. Потому что если дело дойдёт до суда, то квартира будет реализовываться "с молотка" по цене заведомо ниже среднерыночной. И на руки заёмщик может получить совсем копейки после вычета всех задолженностей и судебных издержек.

Так что если финансовая ситуация заёмщика ухудшилась без возможности улучшения в ближайшую перспективу, то стоит просить банк о разрешении продать квартиру на открытом рынке. Т.е., например, квартира под залогом стоит 200 000 дол., долга в ней 50 000 дол., заёмщик выставляет на продажу квартиру с целью погасить долго перед банком и переехать в меньшую.

4. Какие прецеденты конфликтов между банками и дефолтными заемщиками уже случались на российском рынке?

Я сам, как представитель ипотечного брокера Легкокредит, в 2005 году участвовал в разрешении конфликтной ситуации, вызванной задолженностью примерно в 300 000 дол. по кредиту под залог квартиры. Квартира была элитной и стоила порядка 700 000 дол. Кредит был краткосрочный, точно уже не помню, но порядка трёх лет. Заёмщик и банк находились в стадии перманентных переговоров и вялотекущего судебного процесса.

В качестве решения Легкокредитом был подобран банк, согласившийся прокредитовать заместителя заёмщика, который являлся топ-менеджером и владельцем очень крупной компании. При сохранении достаточно высокой ставки, оправданной рисками нового банка, новый кредит был выдан на в пять раз больший срок, что привело к снижению платежа, а, следовательно, и нагрузки на заёмщика. Конечно же новый банк понимал, что это фактически перекредитование старого заёмщика.

В итоге все оказались довольны - старый банк получил обратно кредитные средства плюс штрафы; новый банк выдал кредит с высокой ставкой; заёмщик фактически сохранил квартиру, плюс получил уменьшение размера платежа; Легкокредит получил хорошую комиссию

5. Как действовать заемщику, если он, по тем, или иным причинам, хочет продать квартиру? Что из себя представляет процедура продажи жилья из-под залога?

В продаже жилья под залогом самое сложное это убедить покупателя, что всё будет несложно, потому что многие просто боятся самого факта залога.

А процедура следующая. После подписания договора купли-продажи пакет документов идёт на госрегистрацию, где сначала снимают обременение, а потом регистрируют переход права собственности. Для снятия залога банк даёт заявление-согласие на снятие залога, т.е. фактически кредит в этот
момент остаётся необеспеченным.

Поэтому банк будет стараться жёстче контролировать расчёты и получить деньги как можно раньше, чтобы избежать ситуации, когда залог снят квартира продана, а все деньги от продажи находятся у заёмщика.

В связи с неоднократными нарушениями условий договора со стороны отдельных региональных партнёров и во избежание нарушений, могущих подорвать репутацию компании Легкокредит у банков-партнёров, в будущем, ипотечный брокер Легкокредит объявляет о приостановке текущей региональной программы партнёрства.

Это официальная часть, выдержка из того письма, которое я в выходные рассылал (сижу дома, болею ).
Теперь "своими словами" Часть партнёров, не имея на то права, подавали своих собственных клиентов как клиентов Легкокредита, другие допускали грубейшие ошибки при консультировании клиентов и навязывали дополнительные услуги. Т.е. это всё создавало угрозу репутации. В итоге, мы решили программу пересмотреть.

Предварительно, новые условия будут следующими: Наиболее надёжные и активные перейдут в штат Легкокредита, естественно, без права заниматься самостоятельной деятельностью. Остальные могут стать оригинаторами, т.е. поставщиками заявок за вознаграждение. Ещё с тремя компаниями мы продолжим работу в прежнем режиме.

Все вопросы можно задавать либо тут, либо почтой.

...или "даёшь попсу!"

Дело в том, что я сейчас всё ещё болею, поэтому отдыхаю и ниже просто приведу компиляцию из своих ответов и ответов сотрудников на участившиеся вопросы про то "что делать если в квартире, которую приобретают на ипотечный кредит есть перепланировка?"

По перепланировке и ипотеке. Если на плане БТИ есть так называемые красные линии, то квартиру не одобрят, потому что может быть там такая перепланировка, что кредит выдаётся под залог квартиры с
одними параметрами по документам, а там уже всё совсем другое (увеличили жилую за счёт общей итп).

Т.е. документы должны быть чистыми. Существуют фирмы, которые занимаются ускоренным согласованием небольших перепланировок (снесли перегородку между с/у и ванной; снесли стенной шкаф итп). По ценам и срокам точно не знаю, но что-то вроде 10000 руб. и трёх недель. Серьёзную перепланировку узаконить дольше и дороже.

А вот заказывать получение документов с "пропавшими" красными линиями непосредственно из БТИ я бы
не рекомендовал, хотя и такие услуги можно найти. Если Вы заёмщик, то при обнаружении впоследствии несогласованных изменений в квартире сотрудником банка (которые имеют права на инспекцию квартиры) могут быть проблемы - от обязательства всё равно зарегистрировать перепланировку или "вернуть как было" (что может стоить дороговато!) до обвинения в обмане банка - нарушении условий кредитного договора.

Если же БТИ о перепланировке ничего не знает и эта перепланировка может быть узаконена (не было переноса "мокрых точек", замены кухни на комнату, расширения комнаты за счёт лоджии итп), то сделку могут разрешить, но, к примеру, обязать Вас узаконить перепланировку в течение полугода со дня подписания кредитного договора. Банк, к слову сказать, о наличии перепланировки в квартире узнает из отчёта оценщика.

Вот и в Британии у ипотечных организаций начались проблемы. Правда, не особенно серьёзные.

Кто такие?

Northern Rock это пятая по величине ипотечная организация в Великобритании. Основана в 1965 году в результате слияния двух компаний, основанных ещё в 19 веке. Имеет около 70 филиалов, портфель составляет 113 миллиардов фунтов стерлингов (свыше 220 миллиардов долларов). Доля ипотечного рынка, вроде бы, 18,9%, но не уверен.

Что случилось?

На сегодня - падение акций на 30%, толпы вкладчиков уже забравшие со счетов около миллиарда фунтов стерлингов (сравните с портфелем), работающие до поздна отделения и сбоящая система интернет-банк.

Почему случилось?

Эта организация достаточно активно выдавала кредиты в первом полугодии, надо заметить, что один из четырёх выданных кредитов был их. Про риски ничего не могу сказать - ну выдавали они first-time buyer`ам больше, чем некоторые другие, но в этом-то проблемы не было. Проблема оказалась в другом, 80% денег они привлекали на международных рынках и кто ж знал, что там будут проблемы с привлечением денег. Ну и не справились.

В итоге, помощь Банка Англии в плюс и паника вкладчиков в минус. Выплывут? Да, выплывут. Будут ли аналогичные проблемы у других в Британии, возможно будут и скорее всего также решатся.

Повторюсь, организация не расчитала силы, много навыдавала и не смогла привлечь деньги. Можно ли на этом примере прогнозировать аналогичные проблемы на нашем ипотечном рынке? В общем-то нет, как я уже говорил, те банки у кого денег мало, скорректируют политику выдачи и не попавшие к ним клиенты (или одобренные на меньшие суммы) распределятся по другим банкам.

Об ипотеке в России пока волноваться не стоит, хотя кадры новостей от отделений Northern Rock напоминают об очередях "обманутых вкладчиков"

На этой неделе СМИ увлечённо писали про теракт в США 11 сентября, вместо того, чтобы вспоминать то, как в первой половине сентября 1999 года террористы взорвали дома тут, в России. Ведь никто не кричал в России на весь мир, что мир после терактов изменился как это делали американцы.

Всё же внутренняя и внешняя пропаганда в США построена гораздо сильней, чем у нас. Сбили американцы рядом с Питсбургом один из самолётов тогда, так потом фильм сняли про то, как самолёт, якобы, сам упал из-за героического сопротивления пассажиров террористам. А у нас разномастные подонки распространяли фильмы в духе "ФСБ взрывает Россию".

Но радует то, что внутри России все представители "5-й колонны" постепенно маргинализируются. Причём самостоятельно. Например, тот же СПС в отчаянной попытке хоть как попасть в Думу привлёк в свои списки инвалида Андрея Сычёва. Вряд ли молодой парень не имеющий ни образования, ни какого-либо опыта может быть как-то реально полезен в качестве депутата, нет, он СПС интересует исключительно как безногий и озлобленный на армию шанс увеличить электорат за счёт посочувствовавших. Гнусно, согласитесь? Зато показательно.

Так давайте лучше помянем жертв терактов в России, потому что невозможно равно жалеть всех во всём мире и давайте ещё раз поблагодарим тех, кто круглосуточно служит во имя того, чтобы террористов и подонков в России было меньше.

Спасибо!

Сегодня в моей компании ипотечном брокере Легкокредит некие потенциальные клиенты опять пытались выпросить левую справку о доходах и ещё поручителей, вместо нормального пути по ипотеке. Идиоты, прости Господи...

Я уже как-то писал про Ископаемых кредитных брокеров, писал какие бывают виды и сколько кто зарабатывает из ипотечных брокеров.

Но я ещё не писал про, так называемых, чёрных ипотечных брокеров.

Какие-такие чёрные кредитные брокеры?

Вообще, нет единого определения кто является чёрным, а кто серым ипотечным/кредитным брокером. Ясно, что белым является тот, кто не делает того, что делают чёрные и серые

Неясно относить ли к чёрным тех мошенников, которые берут паспорта у алкоголиков и оформляют на них кредиты. Или тех, которые под видом "быстрых кредитов наличными" помогают взять телевизор в кредит, потом "выкупают" его у заёмщика за 70% стоимости при том, что заёмщику платить вовсе даже 100% от кредита. Возможно, это просто мошенники без всякого добавления про брокеров.

Но кого к чёрным кредитным брокерам можно отнести, так это тех, кто делает левые подтверждения дохода, занятости и поручительств. Про расценки по Питеру можно прочитать в анализе от коллекторов опубликованном на сайте Клуба ипотечных брокеров. По Москве расценки найденные мной.

Расценки чёрных кредитных брокеров в Петербурге:
- предоставление полного пакета документов, необходимых для получения кредита (поддельная справка 2-НДФЛ, поддельная печать в трудовой книжке, поддельный ИНН или страховое свидетельство). Стоимость около 3000 руб.;
- печать реально действующей организации в трудовой книжке с перечислением в пенсионный фонд (заработная плата 1000 руб. в месяц). Стоимость около 7500 руб.,
- поддельная справка 2-НДФЛ, характеристика. Стоимость около 500 руб.

Расценки чёрных кредитных брокеров в Москве:
- предоставление полного пакета документов, необходимых для получения кредита + ответ на звонок банка. Стоимость около 3000 руб.;
- поддельная справка 2-НДФЛ, характеристика + ответ на звонок. Стоимость около 1 500 руб.
- поддельная справка 2-НДФЛ, характеристика. Стоимость около 500 руб.

Ещё мне попадалась в спаме какая-то странная экзотика в духе "исправление кредитной истории" за сто долларов. Похоже, это уже зона ответственности служб безопасности кредитных бюро. Что тут мошенники делают не особенно представляю, теоретически, с помощью сообщников в одном из банков по потребкредитованию, они могут отправлять в кредитные бюро поддельную информацию об удачно выплаченном кредите. Если же речь об удалении или исправлении уже имеющейся в кредитном бюро информации, то это вообще атас...

Но тогда кто такие "серые" кредитные брокеры?

Серые это не те, у которых нет сертификата какой-нибудь карманной ипотечной структуры. Ситуация на рынке позволяет кому угодно выдавать сертификаты о том, что он доверяет получателю сертификата. Но не более.

Однако, кто же такие тогда - серые ипотечные брокеры?

Если чёрные на то и чёрные, что особенно не на виду и тихо делают своё чёрное дело, то серыми кредитными брокерами можно назвать те компании, которые осуществляя, в общем-то, обычную деятельность на ипотечном рынке, "могут помочь со справкой".

Я не то чтобы идеалист, но слухи о возможности получить левую справку о доходах во вполне приличных компаниях с очень даже приличными бюджетами меня несколько шокируют. Если подходить к построению бизнеса прагматично, то формирование репутации, построение отношений с банками-партнёрами, "создание имени", наконец, это совершенно не те мероприятия, которые могут сочетаться с изготовлением поддельных справок по ф2-НДФЛ. Тут уж либо так, либо эдак. Один прокол со справкой ради получения ещё одной комиссии может стать ударом по репутации компании и по её бизнесу в целом.

Может, конечно, все кругом от мала до велика делают поддельные документы для своих клиентов, а я тут наивно удивляюсь. Но всё же. Не называя компании, я предполагаю, что "левак" это частная инициатива рядовых сотрудников ипотечных брокеров, сидящих на низкой комиссии с привязкой к количеству сделок. Это не оправдание, конечно, также как мало кто идёт заниматься проституцией от голода, но многие этим могут пытаться оправдаться.

Не моё дело выявлять и пресекать, с этим пусть правоохранительные органы и службы безопасности банков разбираются. Мне непонятно - на фиг это надо нормальным компаниям? И как насчёт мониторинга за деятельностью и связями своих сотрудников?

Но предложение вымерло бы при отсутствии спроса. А ведь даже в Легкокредит, время от времени кто-то да обращается намекая на "желание получить более весомое подтверждение дохода, чем есть". Что забавно, некоторые даже возмущаются, мол, "а за что Вам тогда деньги платить, если Вы мне никаких документов делать не будете?"

Почему-то потенциальный заёмщик не осознаёт рисков. Предоставление поддельной справки о доходах это, сограждане, мошенничество! Cтатья 327 ч. 3 УК РФ «Использование заведомо подложного документа» и статья 159 ч. 1 «Мошенничество путем обмана и злоупотреблением доверия». Это не то что принёс поддельную справку, получил отказ, раскланялся и ушёл. Службы безопасности банков всё лучше справляются с выявлением таких "документов" и заёмщику купившему поддельную справку может грозить уголовное преследование. Подумайте над этим! Уголовное! Судимость, сограждане! Андерстенд?

Стоит ли ради получения кредита рисковать получением судимости?

Как мне обещали в РБК-ТВ не забыть предупредить, так и не забыли, и предупредили про эфир. А я уж думал, что давно всё показали. Спасибо, в общем, моему тёзке редактору программы

Видео полезного выпуска про ипотеку выложил здесь в блоге

Я тот, который с подписью внизу экрана "Суслов Кирилл, директор компании Легкокредит"
Про отличия идеальной ставки от удобного платежа; про сбор за госрегистрацию и про варианты развития событий при их плохом развитии.

Хотел бы только дополнить - в случае невозможности далее выплачивать банку кредит, у заёмщика есть два пути - плохой и хороший, про плохой см. в видео, а хороший путь вырезали На самом деле гораздо проще обратиться в банк и попросить отсрочки, её, конечно, могут не дать, а если и дадут, то пени и штрафы всё равно насчитают, так что если совсем никак с платежами, то надо банку сказать что "не могу платить больше, потому что..." и попросить разрешения продать квартиру на рынке недвижимости (не доводя до суда итп). Банк заберёт свою часть в стоимости квартиры (остаток задолженности, пени и штрафы), а экс-заёмщику останется другая часть. И эта другая часть будет гарантированно больше, чем та, которая осталась бы после решения вопроса через суд.

При всём уважении к коллегам по отрасли, ну просто не могу удержаться! Извиняйте

Изучив интересный опыт других участников рынка, специалисты Легкокредита пришли к выводу, что наш опыт в ипотечном кредитовании позволит нам добиться ещё меньшего показателя индекса!

При расчётах мы пойдём по тому же пути. Чтобы итоговая цифра-результат выглядела привлекательней средних ставок на рынке, при этом не имея прикладной пользы, мы разработаем сложную схему расчётов.

Обязательно воспользуемся данными из нашей системы CRM. Кстати, наша база данных системы CRM (лучшей в отрасли IT-технологии, разработанной с помощью Использования Мозга™), содержит в себе информацию по данным всех банков предоставивших информацию, что позволяет качественно оказывать качественные услуги.

Мы прозрачны и поэтому готовы открыть алгоритм расчёта. Будем брать средневзвешенную ставку по всем кредитам всех банков-партнёров (расчитанную даже по тем кредитам, которые мы не предлагаем из-за высокой ставки - для честности, простоты подсчёта, ну и чтобы было с чего начинать считать), далее вычитать из неё текущую ставку рефинансирования ЦБ (ну, просто для сравнения и потому что солидно), а потом умножать на среднее число букв в имени ипотечного брокера компании Легкокредит (потому что кредиты с лучшими ставками по рынку клиентам именно сотрудники же предлагают, как их не учитывать тут?).

Итак. Индекс за I-ое полугодие 2007 года - 9,6% в долларах и 10,7% в рублях, что даже ниже Обычного Индекса™. И уж тем более, это ниже ставок по которым ипотечные кредиты получает "90% населения Москвы", которые не в курсе о существовании ипотечных брокеров.

Читать далее »

Ответы и вопросы о том что я, как руководитель компании Легкокредит, думаю по поводу кризиса.

Ипотечный кризис в Америке начал сказываться и на нашем рынке. Так ли это? Каким может быть его влияние на российскую ипотеку?

Кризис российский рынок ипотеки практически не затронул, разве что банки, которые планировали секьютизировать свои портфели кредитов, видимо, перенесут секьютиризацию на полгода-год. Потому что зарубежные инвесторы пока могут шарахаться от всего связанного с ипотекой.

Недавно появились слухи, что ряд банков приостановил массовую выдачу ипотечных кредитов. Так ли это? Есть ли у них основания для такого шага? Как ведет себя ваш банк? Продолжаете ли вы выдачу займов в полную силу?

По всё на уровне слухов. Некоторые СМИ раздувают панику, сводя воедино задержки в одобрении кредитов у одних банков и в выдачи у других. Изменил политику выдачи только Москоммерц, но у них были свои причины, например, дороже, чем хотелось бы, привлечённые деньги. Т.е. это не кризис рынка и не кризис Москоммерца.

А увеличение сроков одобрения заёмщиков в каждом банке вызвано своими причинами, одни не справляются с потоком, другие меняют процедуры андеррайтинга. В любом случае, хотя некоторых из клиентов Легкокредита рассматривают дольше обычного, но ни у одного пока нет проблем с получением кредитных денег.

С чем может быть связано желание банков ограничить выдачу кредитов? С недостатком финансовых ресурсов и невозможностью привлечь их? Какие банки по типу и размеру могут пострадать первыми? Почему?

Теоретически, проблемы могут возникнуть у банков специализирующихся на ипотеке и планировавших в ближайшее время привлекать деньги под портфель выданных кредитов. Для того, чтобы привлечь деньги дешевле, чем сейчас, банки будут вынуждены перенести сроки привлечения и в этот период выдавать "из того что есть". Соответственно, у кого есть много, тем не понадобится сокращать объёмы выдачи, а у кого относительно дешёвых денег не хватит, тем придётся искусственно сокращать выдачу.

На какие шаги могут пойти банкиры в такой ситуации? Уменьшить размеры кредитов, увеличить первоначальный взнос, приостановить выдачу кредитов, более жестко подходить к заемщикам? Какой вариант оптимальный?

Так как во многие банки стоит очередь из желающих взять кредит, то такие банки могут повысить приоритет рассмотрения наиболее качественных заёмщиков с хорошим образованием, официальным подтверждением дохода и кредитом не максимальным для их дохода, что скажется на сроках рассмотрения у других заёмщиков. Так как люди часто подают заявки сразу в несколько банков, то банк значительно увеличивший время рассмотрения и урезающий максимальные суммы кредитов для среднего заёмщика, может этого заёмщика лишиться, но зато выдавать меньше кредитов и получить более
качественного заёмщика за счёт такой смены приоритетов.

Как вы считаете, нормализуется ли ситуация на ипотечном рынке? Когда это случится? И с чем может быть связано?

Возможные проблемы с привлечением денег кратковременны и вряд ли приведут к увеличению средних ставок по рынку. Повторюсь, просто перенесутся сроки привлечения денег. А заёмщики, не дождавшиеся одобрения в одних банках, просто перераспределятся по другим.

Какие действия могут предпринять регулирующие органы для спасения рынка? Какие будут эффективными? Что могут предложить сами банки? Недавно стало известно, что ВТБ уже предлагает клиентам других банков, где их попросили подождать, идти к ним. Корректный ли это ход в сложившейся ситуации? Пойдут ли на такой шаг другие крупные банки? Почему?

Не требуется от регулятора каких-то специальных действий для ипотечного рынка. А вот ход ВТБ очень хорош с точки зрения маркетинга, никто не знает у скольких людей сейчас рассмотрение идёт дольше обычного и их, в любом случае, не очень много, поэтому ход ВТБ не рассчитан на привлечение именно таких людей. Тем более, что в любой период можно найти банки, в которых по каким-либо внутренним причинам увеличился период рассмотрения заявки.
Ход ВТБ хорош тем, что на фоне нагнетания паники в СМИ и надуманных сообщений о негативе в других банках, потенциальным клиентам запомнится ВТБ как "один из немногих устоявших". И неважно, что кризиса нет - важно, что имидж улучшен.