Как рост цен делает ипотеку доступней.

Отдыхал, читая девочковые блоги. Очень рекомендую! Знаете, так здорово после полной стрессов недели почитать как кто-то счастлив благодаря "чудесной такой сумочке, с такими вот штучками тут и тут". При этом, интересно читать именно смышлёных девочек - они пишут об этом лучше...

Однако, рассказать я хотел об одном положительном моменте, связанном с ипотекой и ростом цен. Вдохновил меня вопрос уважаемого мной журналиста из Бизнес-Журнала про ипотеку без первоначального взноса.

О чём вообще речь?

В этом году несколько банков предложили ипотеку без первоначального взноса или ипотечный кредит в 100% от стоимости квартиры. От имевшихся ранее предложений, новые продукты отличала честность. Т.е. не "залог старой и новой=100% от новой" (ну, или улучшеные модификации), а именно "я без квартиры+деньги на доп сбор+100% ипотечный кредит=новая квартира".

Поначалу многие, в т.ч. и я, приняли это исключительно за меры по увеличению кредитного портфеля любой ценой. Без оглядки на риски. Однако, оказалось, что риски достаточно сбалансированы нынешней ситуацией на рынке.

Объясню. У ипотечных кредитов без первоначального взноса есть как плюсы для потребителя, так и минусы для банков и важно, чтобы минусы не привели к плачевным последствиям.

Плюсы для потребителя очевидны - накопил тысяч 5000 долларов на всевозможные сборы с запасом, взял кредит и купил квартиру. Круто? Да. Но вот тут и начинается специфика для банка.

Во-первых, не стоит забывать, что если по программе со взносом в 30% заёмщику давали под его доход, к примеру, 70000 дол., то при взносе в 0% никто всё равно не даст больше. Т.е. доход должен позволять взять кредит. Если так, то это, конечно, замечательно, но почему человек/семья с таким доходом не смогли накопить хотя бы сколько-то средств?

Это означает, что таким кредитным продуктом банк цепляет как хорошие категории заёмщиков - объективно не сумевшие накопить (молодые и перспективные специалисты или семьи, привыкшие жить и снимать, т.е. платить регулярно и в срок), так и потенциально проблемные (не умеющие жить по средствам или живущие "впритык").

Т.е. на андеррайтеров ложится большая нагрузка, при которой они могут просто упростить себе жизнь не анализируя, а отбраковывая даже тех, кого бы одобрили при не нуле. Потому что надо отсечь много неблагонадёжных, так как даже благонадёжные, считается, менее мотивированны, если они мало денег (менее 20%) вложили в квартиру.

Во-вторых. Зачем банкам вообще первоначальный взнос? В данном случае, выделил бы ценовой момент. Т.е. банку важно, чтобы в том случае, если заёмщик дефолтнет (не сможет платить) и, если заёмщик не пойдёт на цивилизованный развод с банком (не будет пытаться сам реализовать квартиру), то у банка должна быть возможность продать квартиру по близкой к ликвидационной стоимости - при этом, вернув остаток задолженности и получив все набежавшие штрафы и пени. В идеале, ещё и желательно, чтобы такое было возможно и при некотором снижении цен на рынке (всяко может быть).

А тут получается, что кредит в 100% и, случись что, то у банка с возвратом кредита лишний геморрой.

В итоге, возможен сомнительный путь изначального занижения оценочной стоимости квартиры - как бы для снижения рисков банка.

Но тут есть интересный вывод - пока есть рост цен на 3% в месяц, риски банка не так высоки, потому что выдал банк 100 сегодня на квартиру, которая стоит 100, а через полгода долг ещё 99, а квартира стоит уже 120 и соотношение кредит/залог нормализовалось. Это означает, что при снижении роста цен на недвижимость, некоторые банки могут программы без первоначального взноса попросту прикрыть.

Вот любопытный случай, как стремительный рост цен делает ипотеку доступней, пусть и для отдельных категорий заёмщиков

Музыка: Enduser - Switch