Кризисы. Как обезопаситься при ипотечном кредите.

Приведу вопрос одного из подписчиков, как очень типичный. Хотя и с нетипичной попыткой решения проблемы. Хотя решение просто до банальности.

Вопрос подписчика:

Сейчас Россия накачена нефтедолларами, это влияет на цену квартир и на зарплаты. Я думаю подобные цены на нефть не могут оставаться долго, себестоимость добычи нефти на ближнем востоке - 5 долларов за баррель, в Росиии примерно 10, продается он сейчас примерно за 50. Такое не может
продолжаться долго...
Через несколько лет возможен вариант очередного кризиса, когда размеры зарплат сильно уменьшатся, но кредитные выплаты останутся такими же, и возможно станут непосильными. Есть ли возможность застраховаться от такого развития событий? Например выплачивать не кредит и проценты по нему, а выкупать ежемесячно часть квартиры и платить арендную плату за невыкупленную часть по текущим рыночным ценам?

Отвечаю:

С этим гипотетическим кризисом отнюдь не всё так очевидно - цены-то высоки, но это ресурс невосполнимый как никак. Т.е. не углубляясь в вероятность кризиса, будем считать, что вероятность достаточно высока, чтобы Вы хотели учесть связанные с этим риски.

Так вот - схема с выкупом частями. Тут неясно - в чьей собственности будет находиться такая квартира? Не обычного продавца точно - скорее банка или какого аффилированного с банком юр.лица. Сохранились схемы такой квазииипотеки а-ля начало 90-х - кредит на покупку квартиры, но квартира оформляется на банк и без возможности прописки там, а "заёмщик" платит по договору аренды с правом выкупа. Но это просто программы для тех кто не может подтвердить доход вообще никак и банк таким образом снижает риски - упрощая процедуру "обращения взыскания". Заёмщик же при такой схеме себе риски только увеличивает, потому что банк не будет оформлять на него квартиру кусками, а, следовательно, случись что с банком - его кредиторы (банка) могут не учитывать интересов "заёмщиков",
потому что нет кредитного договора - есть договор найма, а значит - делай с квартирой чего хочешь! Т.е. это не метод.

Тут скорее уж стоит просто и банально рублёвым кредитом обойтись. Квартира будет в собственности, а в случае гипотетического кризиса и цены на недвижимость снизятся/рухнут - значит банку даже при риске банкротства не будет смысла обращать взыскание на квартиру - выгодней будет перепродать обязательства заёмщиков другому банку. Рубль также будет стоить намного меньше.

Т.е. в том случае, если опасаетесь кризиса - стоит просто брать кредит в рублях. Благо ставки сейчас близки к инфляции - от 12% в рублях.

То есть всё, в общем-то, элементарно и примитивно:

Уверены, что будет кризис общий?
- берёте ипотечный кредит в рублях.

Сомневаетесь?
- берёте ипотечный кредит в той валюте, к которой привязана зарплата в Вашей отрасли.

Если географически по России, то в Москве предпочитают доллары, в регионах рубли. Ставки на рублёвые кредиты уже существенно снизились, но по выбору параметров кредита (кол-ву продуктов на рынке) пока лидирует доллар (в Москве).

Музыка: Clutchy Hopkins - 3:14