Ипотечный ликбез. Очередное продолжение...

1. Какие ипотечные программы вы могли бы порекомендовать заемщику, который хотел бы получить максимально большую сумму кредита?

Обычно банки ограничивают максимальный ежемесячный платёж определённой долей.
Разные ипотечные банки допускают разный максимальный платёж от ежемесячного дохода, кто-то консервативно ограничивает платёж 40% от совокупного дохода, кто-то смело допускает 80% от дохода, а кто-то гибко варьирует максимальную планку в зависимости от дохода - чем больше доход, тем больше допустимая доля платежа.

2. Какие еще способы существуют, чтобы максимально увеличить сумму возможного кредита?

Способы просты:
1) Привлечение созаёмщиков.
2) Увеличение срока кредита до максимума.
3) Обращение в банк, допускающий ежемесячный платёж не менее 60% от ежемесячного же дохода.

3. Насколько увеличивается сумма кредита при увеличении срока? Сколько, в среднем, будет составлять разница в сумме между кредитами на 15 и на 30 лет (допустим, для заемщика со смешанным подтверждением дохода $2,5 тыс.)? До какого предела имеет смысл увеличивать срок ради увеличения суммы, а когда это уже теряет смысл?

Допустим, ставка будет 11% в дол., а доля платежа в доходе 60%:
На 15 лет - кредит около 132 000 дол.
На 30 лет - кредит около 157 500 дол.

А вообще, при сроке свыше 25 максимальная сумма увеличивается уже не так заметно, например, 161500 дол. на 40 лет.

Для сравнения, тоже самое, но при доле платежа в 40% от дохода:
На 15 лет - кредит около 88 000 дол.
На 30 лет - кредит около 105 000 дол.

4. Как влияет на возможную сумму кредита наличие поручителей? Каким требованиям и сколько их должно быть, чтобы сумма была увеличена?

Обычно доход поручителей не учитывается, т.е. необходимо обращаться в те банки, а их на сегодня очень много, где учитывается доход созаёмщика не супруга. Доход обычно учитывается целиком, т.е. суммируется с доходом "основного" заёмщика для расчёта максимальной суммы кредита.

5. Как влияют на размер кредита дополнительные активы? Может ли сумма быть увеличена с их учетом?

Активы влияют не на сумму, а на вероятность одобрения, иногда на ставку и на вероятность не уменьшения максимальной для дохода суммы кредита.

6. У каких банков есть программы, предлагающие сопутствующие кредиты (например, на дополнительные расходы при сделке с недвижимостью)?

Сейчас у банков становятся популярны продукты с принципом "не плати сейчас ничего, но получи ставку на 0,5% больше". Хотя, от расходов на страховщиков это не спасает.

7. У каких банков есть программы, по которым в сумму кредита (как будущий первоначальный взнос) засчитывается стоимость имеющейся недвижимости? Плюсы и минусы таких программ?

Если речь о продуктах с правом отложенной продажи имеющейся квартиры, то такие программы банки в последнее время постепенно сворачивают, наверное, чтобы не брать на себя дополнительные риски и из-за небольшой популярности таких программ. Основной минус программы - повышенная ставка на этапе, когда старая квартира ещё не продана, а новая уже приобретена.

8. Что происходит с заемщиками и его кредитом в случае банкротства банка?

Банкротство банка-кредитора отнюдь не освобождает от обязательств заёмщика. Обязательства просто переходят к другому банку.

9. Что меняется для заемщика в случае, если его кредит перепродается другому банку? Обязан ли банк поставить заемщика в известность о продаже его кредита? К чему это обязывает заемщика? Измениться ли для заемщика место платежей?

Всегда нужно читать кредитный договор, но обычно банки уведомляют заёмщика в случаях, когда, например, закладные перепродаются в течение срока кредита. А если банк, в принципе, работает по чужим стандартам, например АИЖК, и перепродаёт все выданные закладные сразу после выдачи, то он обычно и не уведомляет. Можно сказать, что в случаях, когда место платежей не меняется, то банки не считают нужным уведомлять заёмщика.

10. В каких случаях новый кредитор может изменить условия кредитного договора?

В случаях предусмотренных кредитным договором. Но обычно таких случаев немного и для заёмщика нет разницы новый кредитор или старый, если ставка, например, может быть увеличена в случае существенного увеличения ставки рефинансирования.

11. Может ли банк поднять ставку по уже выданным кредитам и в каких случаях? Какие меры можно предпринять, чтобы уменьшить этот риск для заемщика? Возможно ли настоять на исключении этого пункта из договора? Какое количество банков включает пункт о возможном изменения ставки в свой договор?

Ставка может поменяться в случаях оговоренных в кредитном договоре - это может быть как повышение ставки рефинансирования, так и ухудшение экономической ситуации в стране. Или просто изменение какого-то индекса, если ставка плавающая и с привязкой к нему. Т.е. все случаи не зависят от смены кредитора. Исключение пунктов и вообще правки в договоре возможны, если кто-то берёт кредит в 500 000 долларов и в банке, ориентированном не на массового заёмщика. В остальных случаях банку важна унифицированность всех документов.