Сценарий ипотечного кризиса а-ля Починок.

Все не совсем так. Прежде всего, 60% - это очень много. В США реально максимум 30-40%. Более того, есть жесткие предельные ограничения по сумме в зависимости от штата и количества спален (а не стоимости квартиры). Для того, чтобы обратная иполека стала возможной как раз и нужны серьезные изменения в законодательстве, делающие невозможными описанные схемы. В такую квартиру нельзя прописывать новых жильцов. В ней должен жить только заемщик (заемщики). Квартиру могут продавать наследники но под жестким контролем банка. Эти обязательства заемщик должен брать на себя добровольно. В этом случае кризиса явно не будет, риски банков вполне допустимы. Шансы на трехкратный обвал рынка недвижимости все-таки довольно низки. Напомню, что в США обратная ипотека никакого отношения к ипотечному кризису не имела. Там можно было взять кредит без работы, без дохода и без кредитной истории. У нас, слава богуЮ до этого еще не дошли.

Приятно, что IP-адрес Совета Федерации. Буду рад выяснить непонятные для меня моменты.

> Прежде всего, 60% - это очень много. В США реально максимум 30-40%. Более того, есть жесткие предельные ограничения по сумме в зависимости от штата и количества спален (а не стоимости квартиры).

Слышал, что 60%, но в данном случае это не так важно.
Я-то говорю о том, что при росте цен и возможности перекредитования данного кредита - не принципиально 30% или 60%, потому что с повышением стоимости квартиры повышается и макс.сумма кредита в натуральном выражении. Т.е. при ограничении в 30% и росте цен - есть возможность перекредитования каждый раз на чуть большую сумму. Банкомат такой.

Если же на законодательном уровне зафиксируем некую предельную сумму кредита не только в % от стоимости квартиры, но и именно в натуральном выражении, то это, конечно, снизит риски, но есть "но" о которых в конце. Ещё было бы замечательно закрыть возможность перекредитования, потому что пока такая возможность есть - можно вечно перекредитовываться, продлевая срок.

> В такую квартиру нельзя прописывать новых жильцов. В ней должен жить только заемщик (заемщики).

Не суть важно кто там прописан, а кто там будет фактически жить всё равно технически сложно проследить. При наличии двух престарелых родственников и двух квартир - технически совершенно не сложно переоформить квартиры на них, а всем остальным выписаться в так называемый буфер, т.е. в какую-нибудь долю в доме в области.

> Квартиру могут продавать наследники но под жестким контролем банка.

Это-то как раз самый безопасный этап - продажа квартиры под залогом, практикуется уже сейчас - с последовательным снятием залога и регистрацией перехода права собственности.

> Эти обязательства заемщик должен брать на себя добровольно.

Конечно! Но обратите внимание на то что я писал про ренту, как риелтор, я достаточно наслушался про сформировавшийся класс бабушек-аферисток, заключающих и расторгающих договора, потому что, повторюсь, наш суд (что, в большинстве случаев верно!) займёт позицию более "слабого". Сейчас их относительно немного, в силу относительно небольшой доли самих договоров ренты. Но ничто не мешает масштабировать их опыт.

> В этом случае кризиса явно не будет, риски банков вполне допустимы.

При этом, если риски банков начинает брать на себя государство, то банки-то только рады будут продавать такой продукт, благо спрос на него будет значительный, а вот бюджету будет хуже.

> Шансы на трехкратный обвал рынка недвижимости все-таки довольно низки.

Я согласен, что шансы обвала очень низки и я говорю не об этом, а о других рисках - по аналогии с рентой, только в более промышленных масштабах. Т.е. если сегодня малообеспеченные семьи будут брать кредиты на старших членов семьи не особенно думая о последствиях, то с приближением срока окончания договора может быть всё больше судов о расторжении этих договоров. Например, на основании признания пенсионера недееспособным на момент заключения договора. А расторжение такого договора = убытки, потому что заведомо нереально взыскать убытки с таких заёмщиков. А если действовать жёстко, то будет волноваться общественное мнение - "обманом втянули в кабальные условия, бедных обижают!"

> Напомню, что в США обратная ипотека никакого отношения к ипотечному кризису не имела. Там можно было взять кредит без работы, без дохода и без кредитной истории. У нас, слава богуЮ до этого еще не дошли.

Я привел пример обратную ипотеку в США как пример финансовой развращённости, к чему стимулирует сама схема.

Теоретически, можно было бы снизить риски, если бы:

- ограничить предельную сумму кредита на только долей от рыночной стоимости квартиры, но и суммой в натуральном выражении. Однако, если эту сумму индексировать в связи с ростом цен, например, раз в пять лет - то этим мы опять позволяем существовать "схеме банкомата". Т.е. ещё и не индексировать эту предельную сумму!
- запретить перекредитовку данного кредита в другом банке. Совершенно не рыночный момент, но позволит хотя бы не растягивать процесс до бесконечности.
- не давать какие-либо госгарантии банкам. Да простят меня банки, но если они будут понимать, что в случае расторжения договора через суд с какой-нибудь признанной недееспособной бабушкой, банки будут получать компенсацию от государства, то риски банков снижаются колоссально. А вот бюджеты на продвижение продукта увеличатся. Если же банки будут оставлены один на один с достаточно рисковой группой пожилых людей, то они будут хотя бы более консервативно действовать.
- конечно же выдавать такие кредиты только пенсионерам, но это итак очевидно.
- ещё хорошо бы проверять отсутствие родственников у пожилых заёмщиков, чтобы именно сами старики имели возможность путешествовать по Европе и так далее, а не их работоспособные родственники получили бы возможность лишний раз выпить. Но эта проверка сложна и, по большей части, бессмысленна.

И всё также неясен смысл в стимулировании иждивения на стариках? Я это сейчас без какого-то пафоса говорю - мне неясно зачем малообеспеченная семья (а такой схемой скорее всего будут пользоваться именно такие семьи!) вместо стимула увеличивать собственные доходы получает отличный стимул жить за счёт престарелых родственников? Т.е. работоспособное население стимулируется не на работу (и уплату налогов, на минуточку!), а на иждивение. Тут же отлично ясно, что перспектива как-то отдавать кредит или продавать квартиру через н-ное количество лет никого на сегодня особенно заботить не будет, а вот возможность получать деньги от банка и меньше работать - да.

Про "нищих миллионеров" полностью согласен.
Вопрос в другом: в чём гешефт для банка в "обратной ипотеке"?

Прежде всего, 60% - это очень много.

Уважаемые господа!
Обратная ипотека это продажа собственности (квартиры) в кредит банку вне зависимости от возраста. Обратная ипотека передается по завещанию третьим лицам. Пока банк не выплатит эту собственность по ранее заключенному договору, банк не имеет права ею владеть.
Например, мне 30 лет, я хочу продать свою квартиру в течение десяти или более лет. Согласно договоренности я или мои наследники должны получать ежемесячные (ежегодные) выплаты от банка с учетом удержания договорного процента.
Если моя квартира на момент заключения стоит 100 тысяч, с учетом инфляции 5% годовых, через 10 лет она будет стоить уже 150 тыс.
То, что обсуждается здесь, это обыкновенная пожизненная рента только под другим названием.

Вот Вы раскопали, это же заметка за 2007 год аж :) Сейчас, кстати, обратная ипотека постепенно начинает работать. Но Вы несколько странно ситуацию описали. Ну, что за передача по завещанию и «выплата собственности»?

Во-первых, причём тут инфляция? Когда я говорил о перекредитовании в будущем из-за повышения роста цен, имелось в виду, что другой банк даёт аналогичный кредит на погашение этого кредита, а за счёт повысившейся цены квартиры, даже при прежнем лимите кредита в 30-40-60% от рыночной стоимости квартиры — сумма нового кредита будет больше в натуральном выражении. Это и есть такой банкомат, что я считаю неверным подходом.

Во-вторых, банк не выплачивает наследникам ежемесячные суммы, наоборот, наследники получают себе квартиру с обременением, которое можно снять только в случае погашения задолженности перед банком, либо продажи под контролем банка с погашением задолженности с продажи. Так как, в-третьих, банк заинтересован в заключении договора с пенсионером лет так 70-ти, не меньше, иначе риски могут не покрыть выгоду.

Всё предполагалось в России делать именно так, а у Вас получается скорее продажа квартиры в долгую такую рассрочку, да ещё и с переходом платежей наследникам. В описанной Вами схеме банку вообще не понятен резон участвовать.

И да, речь шла о замене ренты с пожизненным содержанием на более сложный и защищающий права условных бабушек механизм. Обратная ипотека, повторюсь, это не аналог продажи квартиры в рассрочку, это более совершенный аналог именно ренты с пожизненным содержанием.