Что в 2009 году вообще с ипотекой дальше будет?

Ну, я то знаю что происходит с ипотекой, мне просто заголовок нужен

Итак, какие ключевые моменты на сегодня, на август 2009 года? Утомился я сегодня от работы с камнями, поэтому буду относительно краток.

1) Центральный банк Российской Федерации указанием от 07.08.2009 № 2270-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» снизил с 10 августа 2009 ставку рефинансирования до 10,75%. При этом за 2009 год она последовательно снижалась с 13% до нынешних 10,75%. Подробнее динамика изменения ставки рефинансирования ЦБ здесь

2) Вслед за ЦБ ставку рефинансирования снизил государственный ипотечный гигант АИЖК. Имеет смысл процитировать их информационное сообщение:

«ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с 10 августа 2009 года снизило базовую процентную ставку рефинансирования стандартных закладных с 11,05% до 10,8% годовых в рублях. Изменение ставки рефинансирования закладных связано со снижением ставки рефинансирования Банка России до 10,75% годовых.

С учетом внесенных изменений пороговые значения ставки теперь составляют:

	при наличии личного страхования	при отсутствии личного страхования
минимальное значение	10,80%	11,50%
максимальное значение	12,76%	13,46%

Таким образом, значения ставки вернулись на докризисный уровень 2007 года, что создает более комфортные условия ипотечного кредитования и повышает доступность ипотеки в текущих условиях.»

Так как Вы, уважаемый читатель, по статистике на 30% участник рынка, а на 70% в разной степени — нет, то уточню. Ставка рефинансирования АИЖК это, грубо говоря, то по какой цене банки могут «обменять закладные на деньги». Ещё я писал о том как всё работает в 2008 году в заметке Секьюритизация для девушек. Кстати, зря, зря так постарались отделить ипотечное страхование, это заёмщикам хуже.

3) Премьер-министр Владимир Путин поручил Минрегиону проработать вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам на жилье экономкласса (до 30 000 руб. за 1 кв. м). Насколько я понимаю по прямой аналогии с льготным автокредитованием.

4) Многие СМИ растиражировали некую статистику от коллег по рынку ипотечных брокеров, в которой получалось, что ставки на ипотечные кредиты растут.

5) Высказываются мнения, что объем просроченной задолженности в целом по кредитному портфелю по итогам 2009 года может не подойти к 10%, а составить около 12%.

6) В 2010 г. в Москве будет введено всего 1 млн кв. м жилья, сообщила руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина. Это почти в три раза меньше, чем в 2009 или 2008 годах (в 2009 г. запланировано ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. м.).

А теперь на арене — ко-о-о-о-ммента-а-арии

Снижение ставки рефинансирования ЦБ это хорошо. Помимо прочего это такой психологически важный индикатор для сигналов «у нас дела-то нормализуются!». Снижение ставки рефинансирования АИЖК это тоже хорошо. Пусть Вас не смущает арифметически небольшое снижение, как верно пишет само АИЖК это возврат на уровень 2007 года. Ну, замечу, что в конце 2008 года ставки для заёмщиков стали уже 2004 год напоминать и вызывать у меня сомнительную ностальгию по временам, когда Легкокредит был первым и единственным ипотечным брокером в России Кстати, снижение ставки рефинансирования АИЖК это сигнал ипотечным банкам, но сигнал достаточно политически-мотивированный, у банков есть свои соображения.

Идея с субсидированием процентной ставки не так хороша. Ставку по ипотечному кредиту, как наиболее привычный параметр, постоянно пытаются как-то оптимизировать, забывая, что не она главная и психологически заметное снижение ставки не приводит к существенному сокращению платежей по ипотечному кредиту. Я уже несколько лет назад об этом писал, лень заметку искать, впрочем, Вы всегда можете поиграть в субсидирование на ипотечном калькуляторе на сайте ипотечного брокера

Более того, снижение ставки по ипотеке и не приводит к ожидаемому увеличению суммы кредита при равном доходе семьи. Потому что тут важнее принятое в банке-кредиторе соотношение зарплаты к платежу, т. е. если банк номер 1 допускает по ипотечному кредиту не более 30% ежемесячного платежа, банк номер 2 не более 50%, а банк 3 — аж 80%, то при равной ставке во всех трёх банках и равном сроке кредита, банк номер 3 всех победил и там кредит будет больше.

Ещё момент. Вот сегодня ставка субсидируется, кредит выдаётся на 20 лет и кто поручится, что и через 15 лет государству будет интересно продолжать субсидировать?

Лучше иначе поступить. Впрочем, тут я скажу очевидные для многих участников рынка ипотеки вещи, но, почему-то, неявные для чиновников. Субсидируя первоначальный взнос государство даёт не только возможность получить кредит тем, кто такой возможности был лишён из-за трудностей с накоплением, а ещё и заодно и «снижает ставку», потому что обычно чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Хотя, примечательный нюанс со ставкой в данном случае, в том, что, с точки зрения банков, накопившие больше — более качественны как заёмщики, а тут накопления-то и не было.

И тут мы переходим как раз к рискам, сигналу от АИЖК и росту задолженности. Я не согласен с коллегами по рынку, распространившим информацию о росте ставок. Точнее, математически они правы, но просто некоторые банки можно учесть, некоторые не учитывать, т. е. от подборки банков меняются и цифры. Если же не оценивать некую среднюю ставку, а смотреть на возможности конкретных групп заёмщиков, то ситуация улучшается. Даже пробуждается кредитование новостроек и ставки по немножку, по немножку, как-то скромно и не афишируясь сползают вниз, если ориентироваться на письма от банков-партнёров, приходящие мне всё лето.

В целом показательно, что наша банковская система выстояла и понесла несравнимо меньшие потери, чем, например, банковская система США. В итоге на сегодня ситуация не критическая, но неясная. Опасения, не дающие банкам активней снижать ставки, вызывает рост задолженности. Рост задолженности по кредитам было бы неверно целиком связывать с кризисом, например, у региональных партнёров АИЖК проценты задолженности были чудовищны вовсе не из-за кризиса, а из-за безрассудной выдачи и чудовищной активности чёрных кредитных брокеров.

Тем не менее, проблемы с платежами есть и в других банках, не только тех кто работал по АИЖК. Эти проблемы вызваны задержками по зарплате, увольнениями конца 2008-начала 2009 года. Доля проблемных кредитов именно по ипотеке в целом не так велика (прогноз по 10 или пессимистичным 12% это включая потребкредиты и, в основном, из-за них), но при том что раньше (до 2008 года) проблемы с заёмщиками были единичными случаями, банки перестраховываются. Ещё раз подчеркну — важно, что существенный рост просрочек по ипотеке начался до пика кризиса, не был связан с кризисом и решился административными действиями, профилактикой со стороны АИЖК.

Короче говоря, банки имеют возможность активней снижать ставки, но из-за неясности какой % рисков закладывать, снижать ставку не спешат. Плюс ещё такой маркетинговый момент, что от существенного снижения ставки не произойдёт существенного роста спроса на кредиты, потому что заёмщики также пережидают. В общем, нормализация ситуации с зарплатами потихоньку тянет в сторону нормализации и ипотеку. Т.е. проблемы есть, но положительные тенденции есть во всё большей степени

А вот в чём потенциальная бомба на будущее, так это в падении объёмов строительства. Мы всё соревнуемся с объёмами строительства в СССР конца 80-х годов, а требования покупателей по комфортности и количеству метров на человека всё справедливо растут и получается не просто топтание на месте, а ухудшение ситуации. Проблемы застройщиков в кризис привели к замораживанию некоторой доли объектов, доли достаточно небольшой и не страшной, но проблема в почти поголовном отсутствии новых проектов. Т.е. по мере выхода заёмщиков из состояния финансовой неопределённости будут снижаться ставки, увеличиваться объёмы выдачи и, при существенном проседании предложения недвижимости в 2010 году, мы можем столкнуться с существенным витком цен на недвижимость.

Музыка: Uffie - Pop the Glock